こんにちは、ねこきん（@nekokin37）です！
不動産鑑定士は”土地”については細かいところを結構気にしますが、”建物”の話になると苦手という場合が多いです。
ちなみに私も建物は苦手です。
建物は専門用語多いですし、パッと見ても何のために必要なものかがわからない…
それでは不動産鑑定士として恥ずかしいので建物関係の本を読み漁っております。
今回は不動産投資の本ですが、建築知識に特化した本のご紹介です。
不動産の中で建築の知識を身に着けたい。
現地で建物のドコを注意して見ればいいかわからない。
修繕コスト・更新時期の目安を知りたい。
『一級建築士が教える 買ってはいけない収益物件の見分け方』の1分紹介
本書のテーマを一言で表すと、
『建物のことを分からずして不動産投資に成功はない』
といったところでしょうか。
建築の調査に特化している点で普通の不動産投資本とは毛色の違うものとなっています。
本書は収支シミュレーションや税金、減価償却、こんなエリアの物件を狙えといったコトは書いてません（そういった意味で、不動産投資を考えている人の一冊目に読む本ではないかもです）。
物件調査には、➊不動産的調査と❷建築的調査があると言います。
不動産的調査とは、立地とか収支・利回り計算、出口戦略とかのコト。
建築的調査とは、建物が投資適格物件か否か、修繕コストがどれくらい掛かるか見積もるコト。
不動産的調査は多くの不動産投資家はきっちりやるのですが、建築的調査は専門性が高いこともあってなかなか馴染みづらいです。
それでも建物の瑕疵や将来の修繕コストを予測せずに不動産を購入するのは投資ではなく、投機になってしまうため、最低限の建築的知識は武装しようというのが本書の目的です。
本書の構成は大きく2ステップ
主な構成は以下の通り。
- こんな物件は買ってはいけない。
- こんな物件は慎重に検討すべき。
- こんな物件は修繕コストを考慮して購入すべき。
投資物件の調査に当たって、大きく2つのステップを設定します。
まずは、買ってよい物件か否か（上記➊）。
違反建築であったり、建物が傾いているといった欠陥建築。
これらの是正がそもそも可能なのか否か、可能だとして投資利回りとの相談で採算が合う物件なのか検討します。
買ってよい物件と判断できるなら、次は、どんなことに注意すべきか、また将来の支出となる修繕コストはいつ、どれくらい掛かってきそうか（上記❷❸）。
例えば受水槽があった場合
そもそも受水槽って何のためにあるの？
受水槽がある物件は買い？
受水槽の点検の頻度は？
点検に掛かる費用は？
劣化状況の判断はドコをみればいい？
各部品の交換時期の目安は？
交換に必要な費用は？
EV（昇降機設備）、消防設備、空調設備、電気設備、給排水衛生設備、セキュリティ設備などについて、こういった物件調査から投資判断に必要な知識が網羅的に得られます。
本書の最後にはチェックシートとして一覧にまとめられています。
今後のアウトプット
建物を調査する上で、おさえておきたいポイントが網羅されており、とても勉強になりました。
不動産鑑定士は建築知識を試験勉強では学べませんし、現場でも実践を積んでいくしかないのが現状です。
それもベースとなる知識がないと、現地で何を気にして見たらいいのかもわからず、力がつかないままズルズルいってしまいがちです。
本書のチェックポイントを踏まえて物件を調査する力、見る力を養っていきます。
