こんにちは、ねこきん（@nekokin37）です！
来ました各論3章。
みんな大嫌いです。
鑑定士受験生でここが得意な人はある種変態の域です（不動産ファンド業界の人なら理解しやすいのかな）。
私も受験生の時、超嫌いでした。
各論3章が苦手な人が多い理由は以下が原因だと思います。
- 証券化ってなに？イメージできない（理解できない）から暗記が進まない。
- なんか似たような表現が続いて暗記しにくい。
- ブツ切り感あって、つながりが悪く感じる。
- 収益費用項目の定義とかERの定義とか、最後の最後に覚える量が多すぎ！
多分みんなこんな感じです。
特に、一番目の理解できないというのがキツさを倍増させてる要因だと思います。
それでもやらなければならないのが各論3章です。この章を捨てるなんて止めましょう。
各論3章は理論ではなく、”手続き”と認識
いきなり国交省にお叱り受けそうな見出しですが…
個人的には、各論3章は鑑定”理論”ではなくて、鑑定評価の”手続き”に近い内容だと思っています。
各論3章は不動産の証券化の発展に鑑定評価を対応させるため、後付けで追加された章です。
証券化評価する時は、
- 利害関係者いっぱいだから正確・慎重にやるように気をつけてね。
- 個別的要因、とりわけ投資家に損害与えるようなリスクは見落とさないようしてね。
- 鑑定士だけじゃなくERっていう専門家のレポートも使ってね。
- 投資家は細かいキャッシュフローの動きまでチェックしてるからDCF法を使ってね。
- 投資家が使ってる収支項目があるから、お互い査定項目の目線比較しやすいよう、投資家が使ってる収支項目で収益還元法を適用してね。
こんな感じで手続きを説明しているだけで他の章と毛色が違います。
『手続きについて書いてる章』と認識を変えるだけで、少し景色が変わって見えると思います！
まずは各論3章の項目建てを把握する
まずはいつもの如く章の全体像をざっくり把握しましょう。
自分が何を勉強しているか迷子にならないために全体像の把握は重要です。
各論3章は6つの項目で構成されています。
- 証券化対象不動産の定義
- 鑑定士の責務
- 未竣工建物等の評価
- 処理計画
- ”個別的要因”の調査
- DCF法
➊証券化対象不動産の定義、❹処理計画の2項目は重要度は低いです。
責務は暗記勝負
鑑定士の責務は、総論1章の責務と同様”暗記勝負”のところです。
ここで意識したい論文テクニックは、章と章のつながりです。
総論1章の『鑑定士の責務』の問題が出たときに、最後にちょろっと各論3章の責務を補足的に書けたらカッコイイです。
加点される可能性高いです。
逆も然りで、各論3章の鑑定士の責務が問われたとき、総論1章の責務に触れておくと印象◎です。
（責務の問題で、解答スペースが余ったら、総論9章を引用しても責務に関連付けたこと書けるかも？なんてところまで頭がまわれば答案構成力はハイレベルです。インプットの時に、今勉強しているところはドコと関連するかな？どんな問いの時に使るかな？と頭を巡らせていると点と点がつながってアウトプット力が付いてきます）
この記事のまとめ
各論3章の攻略の概要を記事にしてみました！
いったんここまで。
- 各論3章は、鑑定評価の”手続き”。
- 各論3章は6部構成。
- 責務の問題は、総論1章と絡めると加点の可能性が高い！
まずは全体を眺めてから細部を把握していきましょう！
